Quanto custa comprar um imóvel além do preço: ITBI, escritura e registro

O preço anunciado não é o único valor que você vai desembolsar ao comprar um imóvel. Impostos, taxas de cartório e custos do financiamento entram na conta e, se não forem previstos, podem apertar o orçamento justo na reta final.

Este guia explica o que é cada custo, quem costuma pagar e em que momento. Não colocamos valores nem percentuais de propósito: eles mudam com o tempo e variam caso a caso. No fim, mostramos onde consultar os valores atualizados.

1. ITBI: o imposto da compra

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado sempre que um imóvel muda de dono. Em São Paulo, quem cobra é a Prefeitura.

• Quem paga: em regra, o comprador.
• Quando: antes da escritura ou do registro. O cartório só registra a compra com o imposto quitado.
• Como é calculado: a Prefeitura aplica uma alíquota sobre a base de cálculo definida em lei, que, em regra, é o valor da transação declarado na compra. Em São Paulo, a parte do preço financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pode ter alíquota reduzida, dentro dos limites definidos pela Prefeitura.

2. Escritura pública

A escritura é o documento que formaliza a compra, feito no Cartório de Notas (tabelionato). Pela lei, ela é obrigatória na compra de imóveis acima de um valor mínimo, o que vale para praticamente todos os imóveis em São Paulo.

• Quem paga: em regra, o comprador.
• Quanto custa: os valores dos cartórios (emolumentos) são tabelados por lei estadual e variam conforme o valor do imóvel. Não há negociação nem diferença de preço entre cartórios do mesmo estado.
• No financiamento: o contrato assinado com o banco tem força de escritura pública. Por isso, quem financia normalmente não precisa lavrar escritura em cartório de notas.

3. Registro na matrícula

Depois da escritura (ou do contrato do banco), a compra precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. É o registro que transfere a propriedade de fato.

• Quem paga: em regra, o comprador.
• Quanto custa: também tabelado por lei e proporcional ao valor do imóvel.
• Desconto para o primeiro imóvel: na primeira aquisição de imóvel residencial financiada pelo SFH, a lei prevê desconto nas custas de escritura e registro. Vale perguntar ao cartório se você se enquadra.

4. Custos do financiamento

Se você vai financiar, inclua também:

• Avaliação do imóvel, cobrada pelo banco para conferir se o imóvel vale o que está sendo financiado.
• Seguros obrigatórios do financiamento, que costumam vir embutidos nas parcelas: o seguro de morte e invalidez (MIP) e o de danos físicos ao imóvel (DFI).
• Tarifas administrativas, que variam de banco para banco. Compare o Custo Efetivo Total (CET) das propostas, não só a taxa de juros.

5. Outros custos que costumam ficar de fora da conta

• Certidões do imóvel e do vendedor, emitidas antes da compra (veja o nosso checklist de documentos).
• Assessoria jurídica, essencial em toda compra. Na Bendito Apê, ela já faz parte do nosso atendimento: oferecemos assessoria jurídica completa, da análise dos documentos ao registro.
• IPTU e condomínio a partir da entrega das chaves, conforme combinado em contrato.
• Mudança, reforma e mobiliário, que muitas vezes pesam mais que os impostos. Se o imóvel precisa de obra, leia como avaliar um apartamento antigo para reformar.

E a comissão de corretagem?

A obrigação de pagar a comissão de corretagem é do vendedor, que contrata a imobiliária para vender o imóvel. Na prática, é comum que, por acordo entre as partes, o comprador repasse esse valor diretamente à imobiliária, como parte do pagamento do preço: o valor da comissão é descontado do total pago ao vendedor, e não representa um custo a mais para quem compra. Essa forma de pagamento deve estar sempre clara na proposta e no contrato.

Onde consultar os valores atualizados

• ITBI: no site da Prefeitura de São Paulo, que tem um simulador do imposto.
• Escritura e registro: nas tabelas de emolumentos publicadas pelos cartórios do estado. Qualquer cartório informa o valor exato para o seu caso.
• Financiamento: na simulação oficial de cada banco, sempre comparando o CET.

Planeje a compra pelo custo total, não pelo preço anunciado.

Resumo

Além do preço, reserve dinheiro para ITBI, registro e, se não financiar, escritura, além dos custos do financiamento, das certidões e da mudança. Na Bendito Apê, a gente monta essa conta com você antes da proposta e acompanha toda a parte jurídica da compra, para que a decisão seja tomada com todos os números na mesa e com segurança.

Veja os imóveis à venda ou entenda como funciona o financiamento.